Contratto di Locazione: Diritti e doveri delle parti

Quali sono i diritti e di doveri contrattuali del Locatore e del Conduttore nei Contratti di Locazione abitativi e commerciali?

I principali obblighi della parte Locatrice sono:

  • ai sensi dell’art. 1575 c.c. consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione. Se al momento della consegna sono presenti vizi talmente gravi da diminuirne in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può scegliere tra la risoluzione del contratto e una riduzione del corrispettivo di locazione, sempre che non si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Qualora questi vizi siano di entità tale da costituire addirittura pericolo per la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può risolvere il contratto, a prescindere dalla circostanza che i vizi medesimi gli fossero noti, nonostante qualunque rinunzia;
  • mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto secondo l’art. 1575 c.c., infatti è tenuto a eseguire tutte le riparazioni necessarie all’interno dell’immobile locato, eccetto quelle di piccola manutenzione, a carico del conduttore. Allorché si presenti la necessità di effettuare delle riparazioni, che eccedano l’ordinaria amministrazione, il conduttore dovrà avvisare il locatore. Il codice prevede il divieto per il locatore di compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore e che le riparazioni urgenti vengano eseguite direttamente dallo stesso, con rimborso da parte del proprietario.

    La legge impone al conduttore di tollerare le eventuali riparazioni che non possano essere rimandate a un momento successivo rispetto alla scadenza del contratto, ma se l’esecuzione delle riparazioni si protraggono oltre un sesto della durata della locazione, il conduttore ha diritto a una riduzione del canone, proporzionato all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento. A tutela delle legittime esigenze abitative del conduttore, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte dell’immobile in cui vivono il conduttore e la sua famiglia, può ottenere lo scioglimento del contratto, sulla base di una valutazione delle circostanze da parte del giudice, art. 1584 c.c.;

  • assicurare il pacifico godimento della cosa durante tutto l’arco temporale della locazione.

Gli obblighi invece della parte Locatrice sono:

  • prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia, secondo l’art. 1176 c.c., nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze, nonché far pervenire al locatore il corrispettivo nei termini convenuti.
  • Il conduttore è tenuto a riconsegnare la cosa al locatore “nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto”. Il codice introduce la presunzione relativa della ricezione della cosa “in buono stato di manutenzione”, da parte del conduttore per l’evenienza che le parti abbiano omesso si redigere la suddetta descrizione.

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Lo staff di Affitti Gestiti srl

Milano, 27/06/2016

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